Urteil zu zweckwidriger Wohnungsnutzung (WEG)

Der Eigentümer der Erdgeschosswohnung eines Mehrfamilienhauses hatte seine Kellerräume zu Wohnraum umgebaut. 28 Jahre wurden diese dann auch zum Wohnen genutzt und sogar vermietet. Der Bundesgerichtshof untersagte die Nutzung als Wohnraum nach der Klage eines anderen Eigentümers mit Hinweis auf die Teilungserklärung.

Bereits seit 1980 hatte die Familie die ausgebauten Kellerräume selbst als Wohnraum genutzt. Diese waren in der Teilungserklärung als Hobby- und Lagerräume genannt, eine Wohnnutzung war nicht vorgesehen. Später wurde die Wohnung im Keller vom Eigentümer vermietet. Erst 2008 wurde die zweckwidrige Nutzung beim Eigentümerwechsel einer anderen Wohnung im Haus vom neuen Eigentümer beanstandet. Die Eigentümer des ausgebauten Kellers beriefen sich auf das Gewohnheitsrecht, da die Nutzung als Wohnraum bereits seit 28 Jahren bestand. Unterlassungsansprüche seien verjährt und für weitere Vermietungen bestehe Vertrauensschutz.

In mehreren Instanzen gaben das Amtsgericht Wiesbaden, das Landgericht Frankfurt und nun auch der Bundesgerichtshof dem Kläger recht. Das Kellergeschoss dürfe künftig nur so genutzt werden, wie es die Teilungserklärung erlaube. Da der Kläger ein Neukäufer sei, greife die Verjährung der Unterlassungsansprüche nicht. Auch das Gewohnheitsrecht käme nicht zur Anwendung, da die Beklagten sich bei den über die Jahre aufgetretenen Mieterwechseln stets neu für die zweckwidrige Nutzung entschieden hätten. Die Störung liege dauer auch in der Aufrechterhaltung der Nutzung, weshalb eine Verjährung nicht eintrete.

Die Wohnungseigentümer könnten auf einer der Teilungserklärung entsprechenden Nutzung bestehen, auch wenn sie bisher, etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis, nichts unternommen hätten.

Der Ausbau von Nebenräumen zu Wohnraum kommt relativ häufig vor. Es kann auch rechtmäßig sein, dass der Keller als Wohnraum genutzt werden darf. Dafür muss die Nutzungsart aber eindeutig in der Teilungserklärung vorgesehen sein. Das Urteil des Bundesgerichtshofs hat deutlich gemacht, dass die Angaben der Teilungserklärung greifen, auch wenn bereits eine langjährige anderweitige Nutzung besteht. Anders könnte es aussehen, wenn kein Mieterwechsel stattgefunden hätte. Ein Urteil zu einem ähnlich gelagerten Fall wird im Juni erwartet.


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