Teilungserklärung für Wohneigentum hat eine besondere Bedeutung

Eine Teilungserklärung wird benötigt, wenn z.B. ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt und an verschiedene Eigentümer verkauft werden sollen. In diesem Dokument wird geregelt, was welchem Eigentümer gehört und wie und von wem einzelne Teile der Immobilie genutzt werden dürfen. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte die Teilungserklärung unbedingt genau durchgesehen werden.

Wer ein Einfamilienhaus erwirbt, kennt das Problem nicht. Erst wenn mehrere Eigentümer in einem Haus zusammen kommen, wird eine Teilungserklärung notwendig. Hierfür muss ein Aufteilungsplan erstellt werden, aus dem ersichtlich ist, dass die einzelnen Wohneinheiten von einander abgeschlossen und einzeln zugänglich sind. Mit dem Plan wird eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt. Das Vorliegen der Bescheinigung ist die Voraussetzung dafür, dass eine gültige Teilungserklärung erstellt werden kann.

In der Teilungserklärung werden Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte geregelt. Sondereigentum sind die Teile der Immobilie, die nur einem Eigentümer zur Verfügung stehen. Das können Wohnungen, aber auch zum Beispiel Stellplätze, ein Kellerraum oder der Dachboden sein. Gemeinschaftseigentum sind unter anderem alle tragenden Teile, Treppenhäuser, Rohleitungen, die Fassade, das Dach und dergleichen. Außerdem können einzelnen Eigentümern Sondernutzungsrechte eingeräumt werden, die ihm etwa die Nutzung eines Gartens erlauben. Die eigentliche Teilungserklärung wird von einem Notar beglaubigt und ist nur mit der Zustimmung aller Eigentümer wieder zu ändern. Die Teilungserklärung wird schließlich zur Anlage der Wohnungsgrundbücher beim Grundbuchamt benötigt und von diesem samt aller Urkunden verwahrt.

In der Teilungserklärung wird aber auch das Verhältnis der verschiedenen Eigentümer untereinander geregelt. Diese Bestimmungen bilden die Gemeinschaftsordnung. Aus ihr gehen zum einen die anteiligen Eigentumsverhältnisse hervor, die auch als Grundlage für die Abrechnung vieler Kosten dient. Es können auch verbindliche Ruhezeiten im Sinne einer Hausordnung vereinbart werden. In der Teilungserklärung ist auch geregelt, nach welcher Grundlage sich das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung bemisst. Gerade beim Kauf von einem Bauträger ist hier häufig ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen geregelt, was diesem bis zum vollständigen Verkauf ein erhöhtes Mitspracherecht garantiert. Werden in der Eigentümerversammlung Beschlüsse durchgedrückt, müssen alle Eigentümer die Kosten tragen.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie also auf jeden Fall einen genauen Blick in die Teilungserklärung werfen, um möglichen Fallstricken aus dem Weg zu gehen. Auch wissen Sie dann, was genau in Ihr Eigentum übergeht. Das ist im Falle einer Baufinanzierung auch für das geldgebende Institut wichtig.

 


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