Hauskauf mit Zwangsversteigerung: Was Sie beachten sollten

Die Anzahl an Zwangsversteigerungen bleibt trotz der aktuellen Niedrigzinsen für Baufinanzierungen hoch. Jedes Jahr kommen an deutschen Amtsgerichten ca. 50.000 Objekte bei Zwangsversteigerungen unter den Hammer. Dabei gibt es für interessierte Käufer einige Besonderheiten zu beachten, bis ein eventuelles Schnäppchen ersteigert werden kann.

Im Vorfeld über Immobilien informieren

Bei der Suche nach einem passenden Objekt kann man sich über den Aushang des für die Region zuständigen Amtsgerichts informieren. Dort werden die anstehenden Zwangsversteigerungstermine einige Wochen vorher öffentlich bekannt gegeben. Diese Informationen können außerdem über regionale Zeitungen oder auch einschlägige Internetportale gefunden werden. Wer keinerlei Erfahrung mit Versteigerungen hat, für den empfiehlt es sich, im Vorfeld an ein paar Zwangsversteigerungen als Besucher teilzunehmen.

Hat man ein interessantes Objekt gefunden, so sollte man sich so gründlich wie möglich darüber informieren. Man sollte auf jeden Fall die vom Gericht angefertigte Versteigerungsakte ansehen. Sie enthält wichtige Informationen wie z.B. Ausführungen zum Bauzustand aus dem Wertgutachten. Das Gutachten kann man in der Regel über die Internetseite des Amtsgerichts einsehen oder sich dieses direkt in dessen Geschäftsstelle aushändigen lassen.

Es ist außerdem dringend notwendig, sich das Objekt persönlich genauestens anzusehen. Dabei ist besonderes Augenmerk auf die Lage des Objekts zu richten. Gebäude können in der Regel nicht von Innen besichtigt werden. Man sollte also so gut es geht die bauliche Beschaffenheit von außen beurteilen. Will man auf Nummer sicher gehen, kann man zu dieser Besichtigung einen Bausachverständigen mitnehmen. Häufig lohnt es sich auch, mit den Nachbarn ins Gespräch zu kommen und diese über bekannte Mängel auszufragen.

Die eigene Baufinanzierung planen

Wer für den geplanten Immobilienerwerb eine Baufinanzierung benötigt, der sollte sich vor einer Ersteigerung über den möglichen Kreditrahmen und die Bedingungen für Baufinanzierungen bei verschiedenen Rahmenbedingungen informieren. Es sollte außerdem ein Puffer mit eingerechnet werden, um eventuell dringend nötige Reparaturen an der Immobilie durchführen zu können.

Wichtig zu wissen ist außerdem, dass bei der Berechnung des Beleihungswertes nicht der vom Gericht festgesetzte Verkehrswert als Grundlage dient, sondern die tatsächliche Kaufsumme, bei der der Zuschlag erteilt wurde. Dies bedeutet, dass man beim Erwerb zu 50% des Verkehrswertes und einer Baufinanzierung über die volle Summe, trotzdem eine 100 Prozent Finanzierung benötigt. Auch hier gilt wie bei jeder Baufinanzierung: Wer mindestens 40 Prozent der Kaufsumme selbst aufbringt, kann mit wesentlich besseren Konditionen für seine Baufinanzierung rechnen.

Sicherheitsleistung für die Zwangsversteigerung

Bis zum Tag der Zwangsversteigerung müssen von jedem Bieter zehn Prozent des festgelegten Verkehrswertes als Sicherheit hinterlegt sein. Dies kann in Form einer Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse, einer Bankbürgschaft oder eines von einer Bank ausgestellten Schecks, der allerdings nicht älter als vier Werktage sein darf, erfolgen. Die Erbringung der Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist seit 2007 hingegen nicht mehr möglich. Bei einer Überweisung sollte man darauf achten, dass der Betrag am Tag des Zwangsversteigerungstermins auf dem Konto der Gerichtskasse gutgeschrieben sein muss. Dies bedeutet, dass man die Überweisung bereits einige Tage vor dem eigentlichen Termin tätigen sollte. Die Gerichtskasse muss genügend Zeit haben, dem Versteigerungsgericht den Nachweis über die geleistete Zahlung zu übersenden. Liegt dieser Nachweis nicht vor, wird das eigene Gebot bei der Zwangsversteigerung in der Regel zurückgewiesen.

Nebenkosten fallen geringer aus

Die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie durch Zwangsversteigerung sind geringer, als bei einem regulären Kauf. Auf den Käufer kommen zunächst ca. 0,5 Prozent des Höchstgebots als Zuschlagsgebühr für das Amtsgericht zu. Außerdem wird die Grunderwerbsteuer fällig. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Gebotssumme. Auch die Eintragung ins Grundbuch ist gebührenpflichtig. Es entfallen hingegen Kosten für Notar und Makler.


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