Erbpacht: Ist pachten besser als kaufen?

Mit der 1919 im Erbbaurecht verankerten Erbpacht ist es möglich, ein Haus zu bauen, ohne das Grundstück kaufen zu müssen. Damit sollte es mehr Familien mit geringem Einkommen ermöglicht werden, in die eigenen vier Wände einzuziehen. Gerade in Großstädten und deren Einzugsgebieten kann der Bauherr der Immobilie hier viel Geld einsparen. Doch die Erbpacht hat auch Nachteile und sollte gerade in Zeiten niedriger Zinsen für Baufinanzierungen gut überlegt werden.

Erbpacht: Hausbau ohne Grundstück

Erbpacht: Hausbau ohne Grundstück
Foto: Rainer Sturm / pixelio.de

Auf den ersten Blick klingt es sehr verlockend, bei der Immobilienfinanzierung auf den Anteil für das Grundstück verzichten zu können. Im Rahmen des Erbpachtvertrags verlangt der Verpächter lediglich einen bestimmten Anteil des Grundstückswertes als Pacht. Wie hoch dieser ausfällt, vereinbaren die Vertragsparteien dabei individuell und schreiben dies im Grundbuch den Erbpachtzins fest. Erbpachtverträge stellen dabei jedoch eine langfristige Verpflichtung dar, denn sie laufen zwischen 50 und 99 Jahren und gehen bei Verkauf oder Erbschaft der Immobilie auf die neuen Eigentümer über.

Immobilienbesitzer auf Zeit

Die Vorteile liegen dabei zunächst auf der Hand: Im Verhältnis zu Baufinanzierungen sind die monatlich zu zahlenden Beträge für die Erbpacht niedriger. Dieser Vorteil schmilzt jedoch mit niedrigeren Zinsen für Baufinanzierungen. Anders als beim Kauf eines Grundstücks, geht dieses auch nie in den Besitz des Eigentümers der Immobilie über. Man finanziert also ein Haus, dessen Grund und Boden einem nach Ablauf des Erbpachtvertrages nicht gehören wird. Die meisten Erbpachtverträge sehen außerdem vor, dass das Grundstück nach Laufzeitende an den Eigentümer zurückfällt und mit diesem auch die darauf befindliche Immobilie. Dieser muss an den Vorbesitzer zwar eine Entschädigung zahlen, welche aber meist nur zwei Drittel des Hauswertes beträgt.

Rechte und Pflichten

Während der Laufzeit des Erbpachtvertrags hat der Eigentümer des Hauses das Recht, dieses zu vermieten, verkaufen oder zu vererben. Der Pachtgeber kann hier nur Einspruch erheben, wenn er nachweisen kann, dass der zukünftige Eigentümer den Erbbauzins nicht wird zahlen können. Bei wesentlichen baulichen Veränderungen an seiner Immobilie muss der Hauseigentümer allerdings den Pachtgeber des Grundstücks um Erlaubnis fragen. Und auch der Verkauf einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück gestaltet sich schwieriger, als wenn einem der Grund und Boden zusammen mit dem Haus gehört. Gerade bei geringer Restlaufzeit lassen sich nur schwer Käufer finden, da auch Banken eher zurückhaltend sind, wenn es um Baufinanzierungen für den Kauf einer Immobilie geht, die mit Ablauf des Erbpachtvertrags an den Grundstückseigentümer übergeht. Hierbei kann allerdings versucht werden, mit dem Erbpachtgeber eine Verlängerung des Vertrags bei Verkauf zu vereinbaren.

Zinsen für Erbpacht steigen über die Laufzeit

Es ist außerdem zu beachten, dass der Betrag der für den Erbbauzins zu zahlen ist, nicht für die gesamte Laufzeit festgeschrieben ist. Dieser ist meist an die Entwicklung des Verbraucherindex gekoppelt und steigt auch mit dem Wert des Grundstücks. Ob der Pachtgeber den zu zahlenden Erbbauzins erhöht, liegt jedoch in dessen Ermessen, dies kann er allerdings frühestens alle drei Jahre tun. Der Pachtnehmer hat kaum Möglichkeiten, sich gegen Erhöhungen zu wehren. Insbesondere wenn der Erbpachtvertrag lange Zeit ohne Erhöhung lief, kann ein plötzlicher Aufschlag nach 20 oder 30 Jahren zur finanziellen Belastung werden.

Vorsicht beim Vertragsabschluss

Vor dem Abschluss eines Erbpachtvertrages sind auch noch weitere vertragliche Regelungen zu beachten. So kann vereinbart sein, dass es Vergünstigungen für besonders kinderreiche Familien gibt. Insbesondere kirchliche Erbpachtgeber unterstützen damit konfessionelle Familien mit vielen Kindern. Im Erbpachtvertrag ist aber auch der sogenannte Heimfall geregelt. Hierbei werden Gründe genannt, aus denen das Grundstück vorzeitig an den Eigentümer zurückfallen kann. Diese Gründe können von dringendem Eigenbedarf bis zur Verwahrlosung des Gebäudes reichen. Nicht alle diese Regelungen sind für den Pachtnehmer vorteilhaft und sollten eingehend geprüft werden.

Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase fahren Bauherren mit Baufinanzierungen auch für den Grundstückskauf häufig besser. Zwar ist hierbei die monatliche finanzielle Belastung etwas höher, nach Ablauf der Finanzierung sind die Eigenheimbesitzer allerdings auch Eigentümer des Grund und Bodens, auf denen ihre Immobilie steht.


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