Der Notartermin beim Hauskauf

Der Notartermin ist bei einem Hauskauf einer der wichtigsten Momente für Verkäufer und Käufer. Man sollte sich im Vorhinein bereits informieren, wie der Notartermin beim Hauskauf genau abläuft und welche Vorbereitungen getroffen werden müssen.

Vereinbarung des Notartermins beim Hauskauf

Notartermin beim Hauskauf

Notartermin beim Hauskauf
Foto: Thorben Wengert / pixelio.de

Der Notar wird in der Regel vom Käufer ausgewählt und dieser vereinbart auch den Termin zur Vertragsunterzeichnung, nachdem Verkäufer und Käufer sich grundsätzlich über eine Veräußerung des Objektes einig geworden sind. Diese Praxis hat den Hintergrund, dass bei einer Absage des Termins derjenige die Kosten zu tragen hat, der den Notar beauftragt hat. Da Verkäufer eher selten von einem Verkauf zurücktreten wollen, bietet die Terminvereinbarung durch den Käufer hier mehr Sicherheit.

Umgang mit bestehenden Baufinanzierungen

Damit der Notar einen Vertrag für den Hauskauf aufsetzen kann, müssen die wichtigsten Punkte des Kaufvertrags bereits zwischen Käufer und Verkäufer geklärt sein. Dazu zählen unter anderem, wie mit den bestehenden Verbindlichkeiten des Verkäufers umgegangen werden soll. Der Standard ist die Löschung der Hypotheken und Grundschulden. Alternativ kann der Käufer auch mit Einverständnis des Kreditgebers das bestehende Darlehen des Verkäufers übernehmen. Hierbei können Gebühren für die Löschung und Neueintragung des Grundpfandrechts gespart werden. Dies ist allerdings nur dann sinnvoll, wenn kein weiteres Darlehen für den Kauf der Immobilie benötigt wird, denn ein zusätzliches Nachrangdarlehen ist im Regelfall deutlich teurer, als ein Erstrangdarlehen.

Nebenabreden rechtlich verbindlich machen

Auch weitere Nebenabreden müssen bereits vor dem Notartermin klar sein und mit in den Vertrag aufgenommen werden. Im Notarvertrag wird in der Regel ausdrücklich vermerkt, dass nicht vertraglich fixierte Nebenabreden rechtlich nicht verbindlich sind. Beispiele für solche mit dem Hauskauf in Zusammenhang stehende Nebenabreden sind die Übernahme von Möbeln und anderen Gegenständen. Dies ist auch wegen der Ersparnis bei der fälligen Grunderwerbsteuer von Bedeutung, da diese anteiligen Kosten nicht bei der Berechnung für die Steuer mit einbezogen werden.

Haftungsausschluss bei Sachmängeln

Im Notarvertrag wird außerdem eine spätere Sachmängelhaftung in der Regel ausgeschlossen. Dies bedeutet, dass der Käufer im Vorfeld das Objekt besichtigen muss, um sich über dessen Zustand zu informieren. Eine Klage bei Mängeln, die erst nach Abschluss des Kaufvertrages ersichtlich werden hat nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn diese dem Verkäufer bekannt waren und er den Käufer arglistig getäuscht hat.

Der fertige Vertragsentwurf

Da der Notar die Vertragspartner lediglich in rechtlichen Fragen berät, müssen sich Verkäufer und Käufer über einen angemessenen Kaufpreis ebenfalls bereits vor dem Notartermin einig sein. Alle diese Informationen müssen dann an den Notar übermittelt werden, da dieser erst dann in der Lage ist, den Kaufvertrag für das Haus aufzusetzen. Der vereinbarte Notartermin an dem die Unterzeichnung des Kaufvertrags stattfindet, sollte außerdem so weit in der Zukunft liegen, dass der fertige Vertrag zuvor beiden Parteien zur Durchsicht vorgelegt werden kann, um ohne Zeitdruck eventuelle Korrekturen vornehmen zu können. Die allgemeine Frist beträgt im Normalfall 14 Tage.

Der Notartermin beim Hauskauf

Beim Notartermin selbst legen die Vertragspartner zunächst ihre Personalausweise vor. Ist ein Unternehmen am Verkauf beteiligt, wird ein Handelsregisterauszug benötigt. Anschließend verliest der Notar den Vertrag, erklärt juristische Begriffe und beantwortet Fragen. Jetzt können auch noch letzte Korrekturen in den Vertrag eingetragen werden. Nach der Unterschrift von Verkäufer und Käufer beglaubigt der Notar den Kaufvertrag. Beide Vertragsparteien bekommen im Nachhinein eine Kopie des Vertrages mit Notarsiegel zugesandt. Das Original bleibt beim Notar selbst in Verwahrung.

Auflassungsvormerkung und Grunderwerbsteuer

Nach dem Notartermin für den Hauskauf ist es die Aufgabe des Notars, beim Grundbuchamt eine sogenannte Auflassungsvormerkung zu beantragen. Hiermit werden die Ansprüche des Käufers auf die Immobilie dokumentiert und der Verkäufer verliert die Rechtsansprüche am Kaufobjekt. Der Notar muss den Verkauf des Hauses außerdem an das Finanzamt melden, damit die fällige Grunderwerbsteuer berechnet werden kann. Hat der Käufer die fällige Steuer entrichtet, bekommt der Notar vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Umschreibung der Immobilie benötigt wird.

Eintragung beim Grundbuchamt

Mit dieser Bescheinigung kann der Notar nun beim Grundbuchamt die Eintragung des neuen Eigentümers beantragen, sofern alle weiteren Voraussetzungen, wie z.B. das Vorliegen von Löschungsbewilligungen durch den Kreditgeber des Verkäufers, erfüllt sind. Der Antrag erfolgt in der Regel auch erst dann, wenn die Zahlung der Kaufsumme an den Käufer nachweislich erfolgt ist. Somit haben Verkäufer und Käufer die Sicherheit, dass beide Vertragsparteien sich an den Kaufvertrag halten. In einigen Fällen erfolgt die Zahlung der Kaufsumme auf ein sogenanntes Notaranderkonto und wird erst dann vom Notar an den Verkäufer weitergeleitet, wenn der Käufer auch tatsächlich als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde.


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